by
Η επένδυση σε ενοικιαζόμενα ακίνητα μπορεί να προσφέρει στους επενδυτές σταθερές ροές εσόδων που θα καλύπτουν το στεγαστικό δάνειο ενώ θα αποφέρουν πρόσθετα κέρδη κάθε μήνα. Όταν τελικά πωληθούν τέτοια ακίνητα, οι επενδυτές μπορούν να προσβλέπουν σε ένα σημαντικό απροσδόκητο κέρδος. Ωστόσο, αυτά τα γεγονότα πωλήσεων μπορούν να προκαλέσουν σημαντικές μακροπρόθεσμες φορολογικές υποχρεώσεις κεφαλαιακών κερδών.
Παράδειγμα: Αυτός ο φορολογικός συντελεστής είναι 15% εάν είστε παντρεμένοι και υποβάλλετε από κοινού φορολογητέο εισόδημα μεταξύ 83.350 $ και 517.200 $. Εάν το φορολογητέο εισόδημά σας είναι 517.200 $ ή περισσότερο, το ποσοστό κέρδους κεφαλαίου αυξάνεται στο 20%.
Για ένα ζευγάρι που υποβάλλει από κοινού αίτηση με φορολογητέο εισόδημα 280.000 $ και κέρδη κεφαλαίου 100.000 $, ο φόρος επί του κέρδους από την πώληση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου θα είναι 15.000 $. Ευτυχώς, υπάρχουν τρόποι για να ελαχιστοποιηθεί αυτό το δάγκωμα φόρου κεφαλαιουχικών κερδών. Αυτό το άρθρο εξηγεί τρεις από τις πιο αποτελεσματικές μεθόδους.
Οι κεντρικές διατριβές
- Η πώληση ενοικιαζόμενων ακινήτων μπορεί να αποφέρει τεράστια κέρδη στους επενδυτές, αλλά μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικές επιβαρύνσεις φόρου υπεραξίας.
- Ο συντελεστής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών είναι 15% εάν είστε παντρεμένοι και έχετε κοινό φορολογητέο εισόδημα μεταξύ 83.350 $ και 517.200 $.
- Υπάρχουν διάφορες μέθοδοι για τη μείωση του φόρου υπεραξίας, συμπεριλαμβανομένης της ανάκτησης φόρου που έχει καταπέσει, χρησιμοποιώντας την Ενότητα 1031 του Κώδικα Εσωτερικών Εσόδων και τη μετατροπή του ενοικιαζόμενου ακινήτου σας στην κύρια κατοικία σας.
Συμψηφισμός κερδών έναντι ζημιών
- Τι είναι αυτό: Συγκομιδή Φορολογικής Απώλειας
- για ποιον είναι: Οποιοσδήποτε έχει κεφαλαιακές απώλειες σε ένα δεδομένο φορολογικό έτος
- αυτό που παίρνεις: Η δυνατότητα αφαίρεσης αυτών των ζημιών από τα κέρδη κεφαλαίου που πραγματοποιήθηκαν κατά την πώληση ακινήτων από ενοικίαση
Το Tax-Loss Harvesting περιγράφει τη διαδικασία μείωσης της φορολογικής επιβάρυνσης κατά την πώληση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου, συνδυάζοντας το κέρδος από την πώληση με τη ζημία από άλλη επένδυση. Αυτή μπορεί να είναι μια στρατηγική φορολογικού σχεδιασμού όταν ένας επενδυτής κατέχει μια επένδυση που έχει μειωθεί σε αξία (μια μη πραγματοποιηθείσα ζημία) και αποφασίζει να πουλήσει το περιουσιακό στοιχείο με ζημία το ίδιο έτος με το κέρδος από την πώληση ακινήτων (μη πραγματοποιηθείσα ζημία) απώλεια) επιτεύχθηκε. Αν και αυτές οι τακτικές ελαχιστοποίησης του φόρου έχουν σχεδιαστεί κυρίως για να αντισταθμίσουν τα κέρδη από τις επενδύσεις σε μετοχές, περισσότεροι άνθρωποι τις εφαρμόζουν τώρα στις πωλήσεις ενοικίασης ακινήτων.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής έχει βγάλει 50.000 δολάρια το τρέχον έτος από την πώληση ενός ενοικιαζόμενου σπιτιού. Έχετε επίσης μια μη πραγματοποιηθείσα απώλεια 75.000 $ στο χρηματιστήριο. Ο επενδυτής μπορεί να επιλέξει να πουλήσει ένα μέρος των μετοχών του για να πραγματοποιήσει ζημία 50.000$ για να αντισταθμίσει πλήρως τα κέρδη κεφαλαίου των 50.000$.
Χρησιμοποιήστε την § 1031 του φορολογικού κώδικα
- Τι είναι αυτό: IRS Άρθρο 1031 ανταλλαγή ομοειδών
- για ποιον είναι: Όποιος μπορεί να επανεπενδύσει τα έσοδα από την πώληση ενοικιαζόμενων ακινήτων σε νέα ακίνητα
- αυτό που παίρνεις: Η δυνατότητα αναβολής ορισμένων ή όλων των φόρων επί των υπεραξιών
Οι επενδυτές σε ακίνητα μπορούν να αναβάλουν την πληρωμή φόρων κεφαλαιουχικών κερδών χρησιμοποιώντας την Ενότητα 1031 του Φορολογικού Κώδικα, η οποία τους επιτρέπει να πουλήσουν ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο ενώ αγοράζουν ένα ακίνητο παρόμοιο και να πληρώνουν φόρους μόνο αφού γίνει η ανταλλαγή. Νομικά, η έννοια της ομοιότητας ορίζεται ευρέως. Ένας επενδυτής δεν χρειάζεται να ανταλλάξει ένα διαμέρισμα με ένα άλλο ή να ανταλλάξει μια επιχείρηση με μια άλλη. Εφόσον και τα δύο εν λόγω ακίνητα είναι μονάδες ενοικίασης που παράγουν εισόδημα, είναι δίκαιο παιχνίδι.
Ωστόσο, το χρονοδιάγραμμα είναι το κλειδί με αυτήν τη μέθοδο, καθώς οι επενδυτές έχουν μόνο 45 ημέρες από την ημερομηνία πώλησης ακινήτων για να εντοπίσουν πιθανά ακίνητα αντικατάστασης, τα οποία πρέπει να κλείσουν επίσημα εντός 180 ημερών. Και αν η φορολογική δήλωση (με παρατάσεις) είναι απαιτητή πριν από αυτές τις 180 ημέρες, οι επενδυτές θα πρέπει να κλείσουν ακόμη νωρίτερα. Όποιος χάσει την προθεσμία θα πρέπει να πληρώσει ολόκληρο τον φόρο υπεραξίας κατά την πώληση του αρχικού ενοικιαζόμενου ακινήτου.
Χρήση του άρθρου 121 του αποκλεισμού κύριας κατοικίας
- Τι είναι αυτό: Μετατροπή ενοικιαζόμενου διαμερίσματος σε κύρια κατοικία
- για ποιον είναι: Όποιος μπορεί να μετατρέψει ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο σε κύρια κατοικία του
- αυτό που παίρνεις: Η δυνατότητα απαλλαγής από φόρους κεφαλαιουχικών κερδών έως και 500.000 $
Η πώληση ενός σπιτιού στο οποίο ζείτε έχει περισσότερα φορολογικά πλεονεκτήματα από το να εκφορτώνετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο για κέρδος. Το άρθρο 121 του IRS επιτρέπει στα άτομα να αποκλείσουν έως και 250.000 $ από τα έσοδα από την πώληση της κύριας κατοικίας τους εάν είναι άγαμοι και έως και 500.000 $ εάν είναι παντρεμένοι μαζί. Για να πληρούν τις προϋποθέσεις, οι επενδυτές πρέπει να έχουν ζήσει στην ιδιοκτησία τους ως κύρια κατοικία τους για δύο από τα πέντε χρόνια αμέσως πριν από την πώληση. Ωστόσο, τα έτη προσωπικής διαμονής δεν χρειάζεται να είναι συνεχόμενα. Για το λόγο αυτό, ορισμένοι επενδυτές επιλέγουν να μετατρέψουν τα ενοικιαζόμενα ακίνητα σε κύρια κατοικία τους.
Το ποσό της έκπτωσης εξαρτάται από το πόσο καιρό το ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί ως ενοικίαση σε σύγκριση με τη χρήση του ως κύρια κατοικία. Επιπλέον, ένας φορολογούμενος δεν μπορεί να αποκλείσει το μέρος του κέρδους που προηγουμένως αποδιδόταν σε αποζημίωση απόσβεσης. Αυτό είναι γνωστό ως έκπτωση απόσβεσης, η οποία αφορά συγκεκριμένα τα ενοικιαζόμενα ακίνητα και το ποσό που ζητήθηκε προηγουμένως ως έκπτωση απόσβεσης φορολογείται με συντελεστή ανάκτησης 25%.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με την πώληση ενοικιαζόμενων ακινήτων
Τι συμβαίνει με τις αποσβέσεις κατά την πώληση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου;
Οποιαδήποτε απόσβεση που ζητείται για αυτό το ακίνητο σε προηγούμενες φορολογικές δηλώσεις θα πρέπει να συμπληρωθεί κατά την πώληση του ακινήτου. Επικοινωνήστε με τον φοροτεχνικό σας για να λάβετε μια εκτίμηση για το ποσό που θα πρέπει να πληρώσετε.
Ποιες εκπτώσεις μπορώ να διεκδικήσω εάν πουλήσω ένα ακίνητο ενοικίασης;
Μπορούν να διεκδικηθούν πολλές εκπτώσεις ειδικά κατά την πώληση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου. Αυτό περιλαμβάνει το κόστος συναλλαγής της πώλησης, όπως προμήθειες αντιπροσώπων, αμοιβές τίτλων και διαφημιστικές αμοιβές. Συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για να μάθετε ποιες συγκεκριμένες εκπτώσεις μπορείτε να διεκδικήσετε.
Μπορώ να αποφύγω τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών σε ένα κληρονομούμενο ενοικιαζόμενο ακίνητο;
Ναί. Μπορείτε να αποφύγετε την καταβολή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών σε ένα κληρονομούμενο ενοικιαζόμενο ακίνητο χρησιμοποιώντας οποιαδήποτε από τις τρεις μεθόδους που αναφέρονται παραπάνω. Επιπλέον, επωφεληθείτε από μια σταδιακή κληρονομιά, πράγμα που σημαίνει ότι από την ημερομηνία κληρονομιάς πληρώνετε μόνο για τυχόν κέρδη πάνω από την αγοραία αξία, όχι την αρχική τιμή αγοράς του ακινήτου.
Το τελικό αποτέλεσμα
Οι φόροι υπεραξίας μπορούν να παρακρατήσουν ένα σημαντικό μέρος των κερδών από την πώληση του ενοικιαζόμενου ακινήτου σας, που ανέρχεται στο 15% ή στο 20% των κερδών σας. Ευτυχώς, οι στρατηγικές φοροαποφυγής κεφαλαιακών κερδών και αναβολής μπορούν να βοηθήσουν στην ανακούφιση αυτού του βάρους. Όπως πάντα, συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για συμβουλές ειδικά για τη δική σας κατάσταση ενοικίασης.
